Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Foerster

Der Bauunternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers verlangen (§ 648 I 1 BGB). Der Besteller der Werkleistung und der Eigentümer des Grundstücks müssen daher grundsätzlich personenidentisch sein.

Der BGH hatte sich vorliegend mit der Frage zu befassen, ob die von ihm aufgestellten Voraussetzungen für eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität vorliegen, wenn der auf Eintragung einer Sicherungshypothek in Anspruch Genommene weder Besteller der Werkleistung noch zum Zeitpunkt der Auftragserteilung Eigentümer des Grundstücks war.

Dies hat der BGH verneint, da die Sicherungshypothek nach § 648 I 1 BGB den Bauunternehmer grundsätzlich nicht vor einer Veräußerung des Grundstücks durch den Besteller schütze. Eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität sei lediglich für den Fall anerkannt, dass der Besteller der Werkleistung zum Zeitpunkt der Auftragserteilung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

Ein weiterer Ausnahmefall – über den der BGH mangels entsprechender Feststellungen jedoch nicht zu entscheiden hatte – könne dann gegeben sein, wenn der Erwerber das Grundstück in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt. In diesem Fall lägen die Voraussetzungen einer vorsätzlichen, sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB vor.

(BGH vom 18.12.2014 zum Az. VII ZR 139/13)