Verjährung von Erfüllungsansprüchen aus Bauträgervertrag
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Jahr
Die Klägerin errichtete als Bauträgerin in den Jahren 2005 / 2006 eine Wohnungseigentumsanlage. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte durch die WEG, vertreten durch den Verwalter unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, erfolgen. Nachdem am 27.06.2006 eine vermeintliche Abnahme erfolgt war, wurde nach vorangegangenem Vergemeinschaftungsbeschluss in Bezug auf die Mängelrechte durch die WEG am 27.05.2011 ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger eingeleitet. Im Jahr 2018 wurde wegen anderer Mängel ein weiteres selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Daraufhin erhob die Klägerin im Jahr 2019 Feststellungsklage gegen die WEG dahingehend, dass Ansprüche der WEG auf mangelfreie Herstellung, soweit sie nicht Gegenstand des ersten selbständigen Beweisverfahrens aus dem Jahr 2011 sind, spätestens seit dem 31.05.2016 verjährt seien. Das LG Köln hat die Klage erstinstanzlich als unzulässig abgewiesen. Das OLG Köln sah dies anders.
Nach Auffassung des OLG Köln ist der Feststellungsantrag zulässig und begründet. Die Klägerin habe insbesondere nicht zunächst den Ausgang des selbständigen Beweisverfahrens abwarten müssen, da selbständiges Beweisverfahren und Hauptsacheverfahren gem. § 485 ABs. 1 ZPO parallel betrieben werden können.
Die streitgegenständlichen (Mängel-)Ansprüche der Miteigentümer seien darüber hinaus auch verjährt. Selbst wenn die vermeintliche Abnahme am 27.06.2006 die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a ABs. 1 Nr. 2, ABs. 2 BGB ausgelöst hätte, wäre diese bereits im Jahr 2011 abgelaufen gewesen. Der bei nicht erfolgter Abnahme bestehende Primärleistungsanspruch verjährt innerhalb der 10-jährigen Verjährungshöchstfrist des § 199 ABs. 4 BGB und wäre demnach bereits im Verlauf des Jahres 2016 verjährt gewesen, so dass das im Jahr 2018 eingeleitete selbständige Beweisverfahren keine verjährungshemmende Wirkung gem. § 204 ABs. 1 Nr. 7 BGB mehr entfalten konnte.
Praxishinweis
Die Auffassung des OLG Köln ist streitig, da die Abnahme durch die Erwerber bzw. die WEG nach Vergemeinschaftung der Rechte der Miteigentümer jederzeit noch erklärt werden kann, wodurch wiederum unverjährte Mängelansprüche entstehen. Das OLG Hamm hat insoweit die Auffassung vertreten, dass eine Verjährung der Erfüllungsansprüche für Mängel des Werks nicht eintritt, solange das Werk nicht abgenommen ist. Der BGH hat die Frage bisher offen gelassen.
OLG Köln vom 21.08.2020 - 19 U 5/20